Traemos en este post como continuación a nuestra serie de artículos de actualidad sobre cláusulas abusivas bancarias, un tema de gran interés como es la posible abusividad de las cláusulas sobre comisiones de apertura incluidas en las escrituras de préstamos hipotecarios.

En nuestro precedente artículo sobre reclamación de los gastos hipotecarios que publicamos el 28 de agosto de 2018 (link), informamos a nuestros lectores y seguidores de las diferencias de interpretación que tenían las Audiencias Provinciales, a la hora de afrontar la posible abusividad de las cláusulas de distribución de los gastos de la hipoteca y, particularmente, todo lo referente al pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados cuya cuantía podía representar hasta el 1% del importe total del préstamo. Esta cuestión es la que recientemente ha sido aclarada por una Sentencia dictada por el Tribunal Supremo, que indica que la obligación de pago del mencionado impuesto es del prestatario, es decir, del solicitante del préstamo (link).

Hoy, con el propósito de seguir informando a nuestros lectores y seguidores, contribuimos a este debate, trayendo una Sentencia dictada por la Audiencia Provincial de León de fecha 1 de febrero de 2018, que indica que la cláusula que prevé la comisión de apertura no es una cláusula abusiva dando la razón a la entidad bancaria.

Apuntamos algunos de los extractos más relevantes de la citada Sentencia:

SENTENCIA Nº 31/2018, de 1 de febrero de 2018. Recurso de apelación nº 579/2017:

“El coste de apertura no es un acto vinculado a la formalización del contrato de préstamo; se sustenta en el coste de gestiones y servicios financieros previos a él, y, aunque tenga como finalidad principal suscribirlo, la comisión de apertura no se vincula con el acto de formalización del contrato, porque el servicio financiero del que se deriva la comisión de apertura no tiene como finalidad dar forma al contrato y validarlo con su inscripción u otros actos precisos para su eficacia jurídica.

Los costes de apertura tampoco remuneran gastos de tramitación vinculados a la formalización, como lo podrían ser los precisos para la inscripción en el Registro de la Propiedad, y ni siquiera se refieren a pagos a terceros para la formalización y tramitación, como ocurre, por ejemplo, con los gastos notariales, registrales y/o impuestos. La comisión de apertura se gira para retribuir los servicios financieros y los costes de gestión previos a la concesión del préstamo; no por gastos de formalización u otros vinculados al perfeccionamiento y eficacia jurídica del contrato.”

“La comisión de apertura retribuye un servicio financiero: gestiones previas que se llevan a cabo desde que se solicita el préstamo hasta que se resuelve sobre su autorización, y las precisas para la preparación del contrato.”

“Por lo tanto, la cláusula de apertura no tiene encaje en el supuesto legal de abusividad previsto en el apartado 22 de la disposición adicional primera de la Ley 26/1984 (ni en el artículo 89.3 del Real Decreto Legislativo 1/2007).”

“En definitiva, el cobro de una comisión de una sola vez en el momento del contrato, llámese apertura o de cualquier otro modo, es una posibilidad contemplada en normas legales y del Derecho de la Unión Europea.”

Para un mejor entendimiento de este tema, pueden acceder al texto completo de la Sentencia través de este link.

By Sergio Gayoso Merino
14.03.2018

Una reciente sentencia de la Excma. Audiencia Provincial de Pontevedra ha condenado a un banco a devolver a un matrimonio 150,56 Euros por una demanda sobre gastos de hipoteca.

Los demandantes que son un matrimonio, en su condición de consumidores, reclamaron la totalidad de los gastos notariales, registrales e impuestos derivados de la formalización e inscripción de un préstamo hipotecario, en base a la doctrina dimanante de la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015.

Los demandantes consiguieron no ser condenados en costas porque las declaraciones de nulidad sí llegaron a producirse y al serles reconocido el derecho al reembolso de 150,56 Euros.

Pero, ¿por qué la Audiencia Provincial de Pontevedra sólo ha acordado la devolución de 150,56 Euros?

 Nosotros te damos las respuestas…

 La Audiencia Provincial de Pontevedra en su sentencia nº 152/2017 de 28 de marzo de 2017, ha considerado que una cláusula inserta en un préstamo hipotecario que, por su generalidad, no asegure una mínima reciprocidad entre los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral, que haga recaer su práctica totalidad sobre el cliente consumidor, le ocasiona un desequilibrio relevante que no hubiera aceptado en el marco de una negociación individualizada. Por lo que una cláusula así, debe ser declarada nula.

Sin embargo, el Tribunal ha indicado que se debe analizar la atribución del gasto en cada caso concreto, llegándose a pronunciar sobre las consecuencias de la nulidad de estas cláusulas abusivas.

En cuanto al reembolso de la cuota del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, la Audiencia Provincial de Pontevedra ha concluido que una vez expulsada la cláusula nula del contrato se ha de estar a la norma que rige el impuesto y que es imperativa.

Y, en este punto, de la aplicación tanto de la sentencia de la Sala Tercera del Tribunal Supremo de 31 de octubre de 2016 como de la legislación tributaria específica (ej. el artículo 68 del Real Decreto 828/1995 de 29 de mayo), ha concluido que no procede el reembolso cuando el que pagó la cuota del impuesto es quien debía según la Ley, es decir, en estos casos el prestatario.

Respecto a los gastos de notaría, de declararse nula la cláusula general que prevé su distribución en el caso concreto, el Tribunal ha estimado que debe aplicarse la norma 6ª del Anexo II del Real Decreto 1426/1989 de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Notarios, del que se deduce que corresponde el pago del arancel al prestatario por ser éste, el obligado al pago del impuesto derivado de la escritura de préstamo hipotecario.

Por lo que se refiere a los gastos derivados de la inscripción en el registro, la Audiencia Provincial de Pontevedra ha estimado que,  de ser nula la cláusula sobre distribución de los gastos de la hipoteca en el caso concreto, las consecuencias de la nulidad se deben extraer de la aplicación del Real Decreto 1427/1989 de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Registradores de la Propiedad.

La consecuencia de la aplicación de esta norma es que, el banco es quien debería asumir el pago del arancel del registrador en tanto en cuanto, es al banco a quien le interesa principalmente la inscripción de la garantía hipotecaria en el registro de la propiedad.

Con base en estos argumentos y en otros más, desarrollados por el Tribunal en su citada sentencia, se ha condenado al banco a reembolsar al matrimonio demandante 150,56 Euros en concepto de gastos de registro de la propiedad.

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